strona główna aktualności

Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przybiera formę umowy w postaci aktu notarialnego, po czym prawo to wpisywane jest do księgi wieczystej. Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym.

Zbycie prawa do użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od towarów i usług (zw. dalej: ustawą VAT) i podlega opodatkowaniu.

W  myśl art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków (budowli lub ich części) trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że sprzedaż gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu powinno być opodatkowane według stawki VAT właściwej dla budynku (budowli) na nim posadowionym.

I tak, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki (budowle lub ich części) podlega opodatkowaniu według stawki 8%, gdy te budynki (budowle lub ich części) opodatkowane są stawką 8%, zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy VAT. Sprzedaż taka może być również zwolniona od podatku, jeśli budynki (budowle lub ich części) są zwolnione od podatku, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.
Zwolnienie to jest możliwe zatem w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy dostawa danego budynku (budowli) nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT, lub między pierwszym zasiedleniem upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Po drugie, należy zbadać czy zwolnienie nie wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, tzn. czy w stosunku do zbywanych obiektów podatnikowi przysługiwało prawo odliczenia VAT oraz czy podatnik dokonał odliczenia z tytułu wydatków poniesionych na ulepszenie tych obiektów i czy przekroczyły one 30% wartości początkowej obiektów.

Dla prawidłowego zastosowania stawki VAT przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu należy najpierw ustalić, czy przedmiotem zbycia jest grunt zabudowany czy niezabudowany, ponieważ zbycie gruntu niezabudowanego zasadniczo podlega opodatkowaniu stawką podstawową, chyba że jest to grunt niezabudowany inny niż tereny budowlane. Następnie zaś określić jaka jest stawka właściwa dla budynku (budowli) w przypadku gruntu zabudowanego oraz ustali przeznaczenie zbywanego gruntu , w przypadku gruntu niezabudowanego.

Obowiązek podatkowy przy zbyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu 

Przy dostawie gruntów niezabudowanych, w tym także dla dostawy, której przedmiotem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów, ustawodawca nie określił odrębnego momentu powstania obowiązku podatkowego. Przyjmuje się zatem, że powstaje on na zasadach ogólnych, tj. z chwilą dokonania dostawy towarów lub z chwilą otrzymania zaliczki przed dokonaniem dostawy.

Od 1 stycznia 2014 r. obowiązek podatkowy przy zbyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego powstaje z chwilą dokonania dostawy lub z chwilą otrzymania zaliczki przed dokonaniem dostawy. Fakturę wystawić należy nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub otrzymano zaliczkę i nie wcześniej niż 30. dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub otrzymaniem zaliczki.

W praktyce dniem „dokonania dostawy nieruchomości” jest dzień podpisania aktu notarialnego, wówczas bowiem dochodzi do przeniesienia na nabywcę prawa do dysponowania nieruchomością jak właściciel i powstania obowiązku podatkowego. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 1 marca 2013 r. (sygn. I FSK 530/12), termin powstania obowiązku podatkowego wyznaczy dzień, w którym nabywca uzyskuje prawo do dysponowania nieruchomością (a nie dzień podpisania aktu notarialnego). Dzieje się tak w przypadku braku wcześniejszej zapłaty.